マンション改修
APARTMENT RENOVATION
マンション改修とは、物理的劣化・機能的劣化・社会的劣化の3つの劣化に対応し、安心・安全で快適に生活できるマンションにすることで資産価値を高めることです。
マンションの「修繕」と「改修」のちがい
マンション修繕
「修繕」とは、劣化、不具合が発生した建物、建物の一部、設備、部材などに対して修理や取り替えなどの処置を行って、性能や機能を支障なく利用できる状態にまで回復させることをいいます。回復の度合いは応急処置的なレベルのものではなく、建物の建設当初の水準まで戻すことが目標となります。計画修繕とは、「修繕」を一定の年数ごとに計画的に行い、劣化や不具合が発生したときにその都度行う場合は、「補修」または「小修繕」と呼んで区別されます。
マンション改修
高経年マンションでは、新築マンションと比較し、性能・機能面で旧式化し、資産価値が低下することにもなりかねません。高経年マンションの質及び価値を持続させていくためには、「修繕」による性能の回復に加え、現在の居住水準・生活水準に見合うよう、マンションの性能を向上させ、住みよいマンションにしていくことが重要です。一般的には、性能・機能をグレードアップさせる工事のことを「改良」といい、「修繕」及び「改良」により建物全体の性能を改善する工事のことを「改修」といいます。
「修繕」はマンションの性能を維持し、以前の状態に回復するために行いますが、「改修」は社会や時代の変化によって向上していく住環境の水準に合わせて、初期性能よりも高い性能や機能、居住性を獲得することを目指すものです。
メリット
改修工事を計画的に実施することで、マンションの物理的な老朽化の防止に加え、日々の暮らしが快適になり、資産価値の維持向上にもつながります。より暮らしやすく価値のある住環境を整えるためには、時代の変化に合わせて計画的に改修工事を実施することが必要です。
参考文献： 国土交通省「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」
大規模修繕工事までの流れ
FLOW
1．大規模修繕工事の
必要性を認識する
建物の経年劣化は避けられません。放っておくとマンションの美観や居住性を損ねるだけでなく、資産価値を落としてしまいます。マンションの資産価値を維持するために大規模修繕工事が必要になります。
理事会から、設計会社もしくは施工会社に事前調査や建物診断を依頼し、調査結果に基づいて適正な工事内容・時期を検討・協議して決定します。
2．管理組合で体制を
整えましょう
理事会・総会にて大規模修繕工事の実施を決定したら、専門委員会（修繕委員会）を設立します。
ここでは大規模修繕工事の進行計画を決めていきます。
3．大規模修繕工事の進め方には
大きく3つあります
A．コンサルタント（設計事務所等）に委託する
B．現状物件を管理している管理会社に委託する
C．施工会社に委託する
- A．コンサルタント（設計事務所等）に委託する
- B．現状物件を管理している管理会社に委託する
- C．施工会社に委託する
A．コンサルタント（設計事務所等）に委託する
コンサルタント（設計事務所等）と委託契約をします。調査・診断から工事業者の選定、総会決議のサポート、工事監理までを委託します。
メリット
設計と工事が分離するので、工事（施工）会社の選定と工事中のチェックを適正に厳しく行ってもらえます。
デメリット
工事の料金とは別にコンサルタント料がかかりますので、工事業者の選定を公募式にするなどして全体の予算を抑える必要があります。
4．建物の調査・診断
コンサルタント会社（設計事務所等）を選定します。
コンサルタント会社にて建物調査・診断会社を選択します。
5．修繕の基本計画作成
コンサルタント会社にて修繕基本計画を作成します。
6．修繕工事の設計
コンサルタント会社にて修繕仕様書・積算資料を作成します。
7．工事（施工）会社決定
コンサルタント会社主導によって、工事（施工）会社の募集と工事の見積書をとります。
コンサルタント会社と協議の上、施工会社を選定します。
8．資金計画を確認
工事（施工）会社・コンサルタント会社から、工期や工事金額、支払時期などの説明を受け、資金計画を理事会・修繕委員会等にて検討します。
9．総会開催と決議
工事実施の可否、工事時期、工事金額（支払時期を含む）について、総会で審議します。
大規模な修繕工事はマンション居住者の方の日常生活に大きな影響を与えます。工事スケジュール・内容とともに、居住者の方が被るデメリットもしっかり認識してもらいましょう。
10．工事契約を締結
コンサルタント（設計事務所等）のサポートのもと契約書を取り交わします。
11．工事を実施
工事（施工）会社から報告内容を確認しましょう。
居住者の方からの意見や質問を工事（施工）会社に伝えましょう。
スケジュールに遅延がないかチェックしましょう。
12．工事完了を確認
工事（施工）会社からの報告内容を確認し、工事完了引渡し書を取り交わし、竣工書類を確認しましょう。
追加工事が必要になった場合、文書での確認を行う必要があります。
13．アフター点検を実施
竣工後も定期的な点検とメンテナンスが必要です。
B．現状物件を管理している管理会社に委託する
現状契約している管理会社に委託します。
メリット
建物の現状を熟知しているうえ、普段から管理組合をサポートする業務を行っているので、安心して任せることができ、理事会・修繕委員会の負担は軽くなります。
デメリット
相談業務が通常の管理に含まれているかチェックしましょう。含まれていない場合は別途費用がかかる場合があります。
4．建物の調査・診断
管理会社にて建物調査・診断会社を選択します。
5．修繕の基本計画作成
管理会社にて修繕基本計画を作成します。
6．修繕工事の設計
管理会社にて修繕仕様書・積算資料を作成します。
7．工事（施工）会社決定
管理会社主導によって、工事（施工）会社の募集と工事の見積書をとります。
管理会社と協議の上、施工会社を選定します。
8．資金計画を確認
工事（施工）・管理会社から、工期や工事金額、支払時期などの説明を受け、資金計画を理事会・修繕委員会等にて検討します。
9．総会開催と決議
工事実施の可否、工事時期、工事金額（支払時期を含む）について、総会で審議します。
大規模な修繕工事はマンション居住者の方の日常生活に大きな影響を与えます。工事スケジュール・内容とともに、居住者の方が被るデメリットもしっかり認識してもらいましょう。
10．工事契約を締結
管理会社サポートのもと契約書を取り交わします。
11．工事を実施
工事（施工）会社から報告内容を確認しましょう。
居住者の方からの意見や質問を工事（施工）会社に伝えましょう。
スケジュールに遅延がないかチェックしましょう。
12．工事完了を確認
工事（施工）会社からの報告内容を確認し、工事完了引渡し書を取り交わし、竣工書類を確認しましょう。
追加工事が必要になった場合、文書での確認を行う必要があります。
13．アフター点検を実施
竣工後も定期的な点検とメンテナンスが必要です。
C．施工会社に委託する
管理組合で工事（施工）会社を選定します。
メリット
大規模修繕工事の施工実績において豊富な経験に基づき適確な提案ができる。
デメリット
工事実績がある会社に委託・依頼をしないと、工事金額が安くても施工品質が期待水準に届かない可能性もあります。（アフター体制も要確認）
- 責任施工方式
企画・設計から工事までを一貫して施工会社に発注する方式です。塗装・防水工事から実績を長期に作り、そこを基礎として大規模修繕工事専門で営んできたマルリョウでは、責任施工方式の実績も多数ございます。管理組合とのコミュニケーションをしっかりとりながら、ご満足いただける提案をさせていただきます。また、工事完了後も定期的に点検を実施し、理事会に報告するまでを業務フローとしています。
4．建物の調査・診断
工事（施工）会社に建物調査を依頼します。
5．修繕の基本計画作成
工事（施工）会社より診断結果に基づき、推奨仕様の提案・工事金額の提案を致します。
6．修繕工事の設計
施工）会社より、基本計画をもとに打合せを重ね、仕様の決定および設計予算の作成を行います。
7．工事（施工）会社決定
工事（施工）会社より提案された工事金額が適正かどうか、相見積などによって判断します。
8．資金計画を確認
工事（施工）会社から、工期や工事金額、支払時期などの説明を受け、資金計画を理事会・修繕委員会等にて検討します。
9．総会開催と決議
工事実施の可否、工事時期、工事金額（支払時期を含む）について、総会で審議します。
大規模な修繕工事はマンション居住者の方の日常生活に大きな影響を与えます。工事スケジュール・内容とともに、居住者の方が被るデメリットもしっかり認識してもらいましょう。
10．工事契約を締結
工事（施工）会社と契約書を取り交わします。
11．工事を実施
理事会・修繕委員会等で工事責任者の報告を受けながら工事が予定通り進んでいるかを確認しましょう。
工事責任者と工事項目の詳細、スケジュールを確認し、スケジュール通り工事が進行しているかをチェックします。さらに居住者への告知も徹底して行いましょう。
12．工事完了を確認
理事会・修繕委員会で修繕プランと照らして確実な工事が行われているかを検証し、工事完了引渡し書を取り交わし、竣工書類を確認しましょう。
追加工事が必要になった場合、文書での確認を行う必要があります。
13．アフター点検を実施
竣工後も定期的な点検とメンテナンスが必要です。
大規模修繕工事と診断の必要性
NEED FOR DIAGNOSIS
マンション修繕の周期の目安
建物を長持ちさせ、マンションに長く快適にお住まいになるためには定期的な修繕や改修を行い、マンションの機能や性能を維持し、向上させていくことが必要です。（自然条件により、異なることが多いです。）
大規模修繕工事の周期は10年から15年が一般的です。マンションの状態に応じた適切な改修計画を立案するためには、マンションの劣化状態を把握する正確な診断が必要です。マンションでは第一回目の大規模修繕工事を控えた10年目に差し掛かるあたりが最初の診断適齢期です。
